상권분석은 흔히 초보자들은 유동인구를 측정하고 차량 통행량등을 측정하는것으로 알고 있다. 하지만 전체를 보기위해서는 숲을 보고 나무를 보듯이, 상권분석을 위해서도 숲을 보기 위해 창업할 장소의 성격 및 유동인구의 성격을 측정하는 상권값과 나무를 보기 위해 사업할 장소의 부동산적인 위치와 유동인구의 수를 측정하는 입지분석값 결과의 합으로 상권분석은 이루어진다.

 

이러한 상권값 측정을 위하여 검토하는 항목은 아래와 같다.

 

1.전체 상권의 크기 분석이다.

상권은 크면 클수록 상권값은 높은 값을 나타낸다. 하지만 계획도시(신도시)의 경우 중심상업지역의 크기가 전체 거주인구의 수요량보다 클 경우 반대의 결과가 나타난다.

 

2.상권의 성격에 대한 분석이다.

각 상권은 아래와 같이 상권력을 나타낸다.

중첩상권(두가지 이상의 상권성격이 결합된 것) > 4대문안 도심권 > 아파트 중심상업지역 > 지방의 재래시장, 버스터미널 > 역세권 > 대학가,오피스 상권 > 아파트 단지내 상권 > 주택가 상권

 

3.연속된 상가의 길이에 대한 분석이다.

모든 상권은 중심적으로 상가가 모여있는 곳(메인통)이 있는데 이러한 곳에서 상가가 끊어지지 않고 연속적으로 이어진 길이가 길수록 상권력은 높아진다. 특히 상업장소라도 주차장, 카센터, 주유소등이 있다면 상권이 끊어진 것으로 판단하며 이러한 경우에는 상기의 지역에서 사람이 움직이는 방향이 어느쪽인지를 파악하여 움직이는 방향으로 입지를 잡아야 할 것이다.

 

4.대량으로 인구를 유입시킬수 있는 시설의 분석이다.

백화점, 대형할인마트, 극장, 예식장, 은행등 대규모 인구유입시설이 상권내에 얼마나 분포되어 있는지 파악한다.

 

5.상권으로 유입되는 교통망의 편리성을 파악한다.

교통망은 "지하철 환승 > 지하철 통과 > 지하철 없음" 으로 크게 나눌 수 있다.

 

6.상권내에 있는 전체 사업을 파악하는 것이다.

전체 사업체수(점포수)가 많으면 많을 수록 상권분석값은 높아진다.

 

7.상권내에 있는 동종업종의 사업체의 비율을 파악하는 것이다.

동종업종이 많이 있다면 상권분석값은 높아진다. 혹자는 동종업종이 많아진다면 경쟁이 치열한 것인데 나쁜것이 아닌가라고 생각할 수 있지만, 상권분석은 그 상권의 성격을 파악하고 내가 예상하는 아이템이 그 상권에 잘 맞는가를 파악하는 것이다.

예를들어 해당상권에 외식업종이 많다면 그 상권은 외식을 목적으로 나오는 고객이 많다는 것이며, 이러할 경우 외식업종이 창업성공확률이 높아진다. 단 외식업종중에 해당상권에 없는 아이템으로 승부한다면 성공가능성은 높아진다.

다시 말하면 옷가게가 많은 상권은 옷을 사러 나오는 고객이 많은 상권인데 이러한 곳에서 경쟁이 치열하지 않다고 음식점을 하게 된다면 위험요소가 증가하는 것이다.

 

8.근접상권과의 상권값을 비교하는 것이다.

근접상권에 있는 상권값을 비교할 때 근접상권이 훨씬 상권값이 높다면 쏠림현상에 의해 상권값이 낮아질 수 밖에 없다. 특히 지하철로 근접상권과 이동이 가능한 경우 쏠림현상은 더욱 커지게 된다.

예를 들어 중심상업지역들이 있는 일산이나 분당의 지하철역상권의 경우 지하철역이 징검다리식으로 상권이 정해지는 것을 보면 알 수 있을 것이다.

 

9.유동인구의 성격을 분석하는 것이다.

유동인구의 성격이란 유동인구수와는 차이가 있는 개념이다. 유동인구의 나이와 소비형태를 분석하는 것이다. 대부분 가장 소비성향이 높은 집단은 "25~35세 > 25세 미만 > 35세 이상" 이다.

 

10.거주인구의 성격을 분석하는 것이다.

마찬가지로 거주인구수 또는 세대수를 파악하는 것이 아니라, 거주인구의 소득수준 또는 거주형태를 파악하는 것으로서, 가장 소비성향이 높은 집단은 "아파트 밀집지역 > 연립과 아파트 혼재 지역 > 연립,빌라 지역 > 단독부지 지역" 이다.

 

이와같은 10가지 항목을 대상으로 수치적인 결과값을 구하면 상권분석의 기본적인 상권값이 나올 수 있으며, 이러한 상권값에 입지값을 더한 값이 최종적인 상권분석값이 된다.

 

** 상권분석값 = 상권값 + 입지값