개인적으로 저는 상가 임대차 보호법을 악법이라고 생각하고 있습니다.

대부분의 임차인을 보호하는 것이 아니고 극소수의 임차인을 보호하는

그러한 법이니까요...

 

적용대상이 2억4천이 최고라니...

결국 보증금 5000만원에 월세200만원인 가게도 보호대상에서 제외됩니다.

 

월세가 200만원이면 전세가로 환산하면 2억! 거기에 보증금 5천이면

전세가로는 2억5천!~~~~임대차 보호법에서 제외되는군요...

 

제외되면 계약기간이 끝나면 월세 2배로 올려달라고 해도 올려주어야 하고

5년내에 계약조건이 안 맞아 나가라면 나가야 합니다.

 

저가 자영업 컨설팅을 하다가 실제로 본 사항입니다.

생각보다 이러한 악법때문에 많은 자영업자가 많은 돈을 투자하고

장사를 하시다가 권리금도 건지지 못하고 쫒겨나는것을 보았습니다.

 

이러한 점을 잊지 마시고, 임차하셔서 자영업을 하실분들 사전에 여러가지를

검토하시고 사업을 시작하시기 바랍니다.

 

임대차 보호법에 해당되지 않는 상가의 계약시 검토사항 및 대응책

 

검토사항

 

1.동일 건물주가 소유한 다른층의 임차인이 오래 장사를 했는지 확인할 것

   - 다른 임차인들이 오래 장사했다는 것은 건물주가 터무니 없이 월세를

      올린다거나, 임차인에게 장사를 하지 못하도록 하는 일이 적다고 볼 수 있다

2.건물이 오래된 경우

   - 허물거나, 명의가 바뀔 가능성이 있다.

3.주변 건물보다 월세가 많이 싸다.

   - 월세가 싸면 주변보다 건물값도 싸기 때문에 매매가능성이 높다

   - 투자 효율성을 높이기 위해 재건축후 월세를 올릴 가능성이 높다

 

대응책

 

1.임대차 계약시 재계약 조건을 기록

2.명의 변경 또는 재건축시 계약 변동 조건 기록

3.건물주와 월세만 주지말고 인간적인 관계를 유지하라

4.건물주에게는 되도록이면 장사가 잘되는 티를 내지 마라

   - 아무리 착한 건물주라도 장사가 잘되는거 보면 월세 올리려 하고

     나쁜 건물주일 경우 쫒아내고 본인이 장사하려 덤빈다.

 

상기의 몇가지 검토내용과 대응책은 웃긴거 같고 당연하거 같다고 생각

하실 수 있지만, 현실적으로 매우 중요하고 유용한 것입니다.

참조하시길...

그리고, 임대보증금 있으시면 왠만하면 조금더 빌리셔서 조그마하더라도

매매를 하셔서 장사 시작하세요.

왜냐구요? 월세보다 이자가 훨씬 싸니까요.^^

 

 

신청방법

		구분 내용 비고 공포일자   2002년 10월 14일 확정일자 신청 가능 시행일자   2002년 11월 01일 임대차 보호 효력 발생 기존 세입자 (02.11월 이전 세입자) 신청방법 사업자등록정정신고서 제출 확정일자신청 겸용서식 신청부서 관할세무서 징세과, 세원관리과, 조사과 구비서류 사업자등록증 원본 원본만 해당   임대차계약서 원본 원본만 해당   임대 해당부문 도면 건물 일부를 임차한 경우   본인 신분증 주민등록증 및 운전면허증 신규세입자 (02.11월 이후 세입자) 신청방법 사업자등록신청서 제출 확정일자신청 겸용서식 신청부서 관할세무서 납세서비스센터 구비서류 사업허가증 사본 사본 가능   등록증 사본 사본 가능   신고필증 사본 사본 가능   임대차계약서 원본 원본만 해당   임대 해당부문 도면 원본만 해당   본인 신분증 주민등록증 및 운전면허증

 

적용대상

		구분 금액(만원) 비고 보증금액 상한선 서울특별시 24,000 서울특별시 25개구   과밀억제권역 19,000 수도권 중 서울시 제외   광역시 15,000 군지역 및 인천 제외   기타지역 14,000 기타 시군 ⊙보증금액은 보증금과 월세를 합산한 금액(전환이율 연간 12%)을 기준으로 함. ⊙종교단체, 자선단체, 친목모임 사무실 등은 보호대상에서 제외.

 

3) 최우선변제권 보호범위 및 액수

		구분 금액(만원) 비고 우선변제 보증금 범위 서울특별시 4,500 서울특별시 25개구 과밀억제권역 3,900 수도권 중 서울시 제외 광역시 3,000 군지역 및 인천 제외 기타지역 2,500 기타 시군 우선변제 가능 액수 서울특별시 1,350 서울특별시 25개구 과밀억제권역 1,170 수도권 중 서울시 제외 광역시 900 군지역 및 인천 제외 기타지역 750 기타 시군 ⊙우선변제 보증금 범위는 전체 임차인의 20%에 해당하는 금액을 기준으로 산정. ⊙우선변제 가능액수는 보호대상 보증금의 30%에 해당하는 보증금으로 규정. ⊙우선변제 가능 액수는 순위와 관계없이 무조건 담보 물권보다 우선하여 보호되는 금액을 의미.

 

4) 상가임대차보호법 실시에 따른 채권 변제 순서

		변제순서 실시 이전 실시 이후 1 국세 상가임대차보증금 2 담보물권이 설정된 채권 국세 3 상가임대차 보증금 담보물권이 설정된 채권 4 일반채권 일반채권

 

5) 상가임대차보호법의 혜택

		구분 내용 계약유지권한 부여 계약 후 5년간 임대차계약 유지 권한 부여 보증금 인상폭 제한 보증금 증가율은 연간 12% 내로 제한 보증금의 월세전환폭 제한 보증금의 월세 전환 시 월세는 보증금의 15% 내로 제한 제3자의 임대차계약 열람 임대차계약의 이해관계자도 계약내용 열람 가능

 

6) 상가임대차 계약 관련 확인서류

		구분 내용 확인서류 등기부등본 계약시, 중도금 납부시, 잔금 납부 전 도시계획원 수용, 재개발 여부, 업종제한 등 파악 토지가옥대장 위치 확인 계약서 필수 기재사항 임차인은 월세를 2개월 이상 체납하지 않는다. 성실관리의 의무손상시 손해배상, 계약 후 원상복구 반환한다.